领地控股赴港上市，首日股价平收 负债率猛增，“三道红线”踩中两条
近期金辉控股（09993.HK）、上坤地产（06900.HK）、祥生控股（02599.HK）等房企纷纷登陆港交所，楼市出现一波房企岁末上市潮。“川派房企”的代表领地集团也在今天成功登陆港交所。
12月10日，领地控股（06999.HK）在港交所主板挂牌，开盘价报5.69港元/股，与发售价持平。截至下午4时收盘，股价没有任何变动，维持5.69港元/股，总市值约56.9亿港元。
提出千亿目标，年销售200多亿
领地集团是“川派房企”的代表，近年来四川房企蓝光、新希望、德商、万华、领地、邦泰、阳光大地等快速成长，已经成为一股不可忽视的新势力。
领地集团由刘玉奇、刘山、刘玉辉三兄弟于1999年创立于眉山，目前刘玉辉为集团董事长。集团业务范围囊括健康产业、地产开发、商业运营、酒店管理和物业服务五大板块。2006年领地集团总部迁至成都，并开始全国扩展业务。
2020年4月9日，领地控股第一次向港交所提交招股书。6个月后，申请材料显示失效。10月12日，领地控股再次提交招股书。11月19日，领地控股通过港交所聆讯。
领地控股扣除包销佣金以及估计开支后，其收取的全球发售所得款项净额约13.192亿港元。募集资金约60%将用于拨付现有项目，包括物业开发项目的建设成本。其余资金用于为未来项目提供资金、偿还项目开发的现有计息借款、用于一般业务营运及营运资金等。
据招股书披露，2017年至2019年及2020年前5个月，领地控股收益分别为人民币53.39亿元、45.14亿元、75.68亿元、30.28亿元；利润净额分别为6.49亿元、5.18亿元、6.72亿元和1.66亿元。
领地控股部分财务数据
截至今年9月30日，领地控股总土地储备为1656.7万平方米，已形成着眼于成渝经济带及华中、京津冀地区及粤港澳大湾区的全国化布局，项目分布于全国20多个城市。
2019年4月，领地控股宣称要在2020-2021年实现“千亿战略”，并从恒大、金科等知名房企挖来多位明星职业经理人。
但现实却很骨感，克而瑞房企销售TOP100排行榜数据显示，2019年领地集团销售额为247亿元；2020年截至11月，领地集团销售额只有229亿元。
对于领地集团提出的“千亿战略”，熟悉领地的一位成都知名房地产分析师表示：“现在已经不是规模化时代了。但是为了上市，为了市场报表好看，领地必须提出这种千亿目标，要不然市场就不接受啊。”
该人士进一步表示，其实也不是领地一家的问题，是所有的房地产企业都面临的问题。“你要么走规模化，要么就另辟蹊径。但是另辟蹊径太难，至少现在还没有看到哪家房企做得更好。”
负债率高，“三道红线”已踩中两条
截至2020年9月30日，领地集团持有107个处于不同开发阶段的房地产项目，其中89个项目由领地自己开发，18个项目由其合营企业及联营公司开发。截至9月30日，领地在四川省共有70个物业开发项目。
这也意味着，领地集团深耕四川一省，近7成项目均集中于川内，且多在地级市。领地也表示，未来将计划继续提高其他地区的投资比例，寻找有潜力的城市及区域，比如华东地区。
招股书还显示，领地集团2017-2019年以及截至2020年5月31日，未偿还银行及其他借款总额分别为35.86亿元、78.54亿元、117.55亿元及151.76亿元。期间，其加权平均实际利率分别为6.4%、8.8%、9.9%及9.2%，其融资成本走高。不过，公司表示融资成本总体仍处于可控水平。
此外，领地近年净资产负债率也一路上涨。数据显示，2017-2019年度及2020年前5个月，公司的净资产负债率分别为60%、110%、140%及150%。领地此番上市被诟病的也是负债率越来越高，其流动负债总额也由2019年末的293亿元，增至332亿元。
今年8月，央行、住建部划定房企融资“三道红线”：剔除预收款后的负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比不低于1。“三道红线”出台，成为考验房企的关键，各家房企也掀起了一轮集体“降负债、降杠杆”的举动。
但从领地的财务数据看，经初步测算，其负债比率、净负债比率及现金短债比分别为80.2%、153.1%及1.1倍，“三道红线”已经踩中两条，或将限制其下一步融资能力，进而遏制其规模的快速扩张，所谓“千亿目标”是否现实值得考量。
知名地产分析师严跃进告诉红星资本局：“虽然领地提出了千亿战略，但完成效果不好；目标定太高又够不着，其实对企业成长没有什么好处。”他表示，此类房企应积极做好研究，保持战略稳定性。同时，领地项目过于集中于一地，自然是有风险的。若是遇上当地调控加码，对于房企的项目发展会有较大冲击。
他建议，此类房企需要积极对外扩张，尤其是积极布局其他城市群的相关项目。另外，负债等数据过高本身和“三道红线”有抵触，也要求此类企业后续积极降低负债，尤其是加快房屋的销售。
红星新闻记者 李伟铭
编辑 白兆鹏
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