领地控股赴港上市,首日股价平收 负债率猛增,“三道红线”踩中两条
近期金辉控股(09993.HK)、上坤地产(06900.HK)、祥生控股(02599.HK)等房企纷纷登陆港交所,楼市出现一波房企岁末上市潮。“川派房企”的代表领地集团也在今天成功登陆港交所。

12月10日,领地控股(06999.HK)在港交所主板挂牌,开盘价报5.69港元/股,与发售价持平。截至下午4时收盘,股价没有任何变动,维持5.69港元/股,总市值约56.9亿港元。
提出千亿目标,年销售200多亿
领地集团是“川派房企”的代表,近年来四川房企蓝光、新希望、德商、万华、领地、邦泰、阳光大地等快速成长,已经成为一股不可忽视的新势力。
领地集团由刘玉奇、刘山、刘玉辉三兄弟于1999年创立于眉山,目前刘玉辉为集团董事长。集团业务范围囊括健康产业、地产开发、商业运营、酒店管理和物业服务五大板块。2006年领地集团总部迁至成都,并开始全国扩展业务。
2020年4月9日,领地控股第一次向港交所提交招股书。6个月后,申请材料显示失效。10月12日,领地控股再次提交招股书。11月19日,领地控股通过港交所聆讯。
领地控股扣除包销佣金以及估计开支后,其收取的全球发售所得款项净额约13.192亿港元。募集资金约60%将用于拨付现有项目,包括物业开发项目的建设成本。其余资金用于为未来项目提供资金、偿还项目开发的现有计息借款、用于一般业务营运及营运资金等。
据招股书披露,2017年至2019年及2020年前5个月,领地控股收益分别为人民币53.39亿元、45.14亿元、75.68亿元、30.28亿元;利润净额分别为6.49亿元、5.18亿元、6.72亿元和1.66亿元。
领地控股部分财务数据
截至今年9月30日,领地控股总土地储备为1656.7万平方米,已形成着眼于成渝经济带及华中、京津冀地区及粤港澳大湾区的全国化布局,项目分布于全国20多个城市。
2019年4月,领地控股宣称要在2020-2021年实现“千亿战略”,并从恒大、金科等知名房企挖来多位明星职业经理人。
但现实却很骨感,克而瑞房企销售TOP100排行榜数据显示,2019年领地集团销售额为247亿元;2020年截至11月,领地集团销售额只有229亿元。
对于领地集团提出的“千亿战略”,熟悉领地的一位成都知名房地产分析师表示:“现在已经不是规模化时代了。但是为了上市,为了市场报表好看,领地必须提出这种千亿目标,要不然市场就不接受啊。”
该人士进一步表示,其实也不是领地一家的问题,是所有的房地产企业都面临的问题。“你要么走规模化,要么就另辟蹊径。但是另辟蹊径太难,至少现在还没有看到哪家房企做得更好。”
负债率高,“三道红线”已踩中两条
截至2020年9月30日,领地集团持有107个处于不同开发阶段的房地产项目,其中89个项目由领地自己开发,18个项目由其合营企业及联营公司开发。截至9月30日,领地在四川省共有70个物业开发项目。
这也意味着,领地集团深耕四川一省,近7成项目均集中于川内,且多在地级市。领地也表示,未来将计划继续提高其他地区的投资比例,寻找有潜力的城市及区域,比如华东地区。
招股书还显示,领地集团2017-2019年以及截至2020年5月31日,未偿还银行及其他借款总额分别为35.86亿元、78.54亿元、117.55亿元及151.76亿元。期间,其加权平均实际利率分别为6.4%、8.8%、9.9%及9.2%,其融资成本走高。不过,公司表示融资成本总体仍处于可控水平。
此外,领地近年净资产负债率也一路上涨。数据显示,2017-2019年度及2020年前5个月,公司的净资产负债率分别为60%、110%、140%及150%。领地此番上市被诟病的也是负债率越来越高,其流动负债总额也由2019年末的293亿元,增至332亿元。
今年8月,央行、住建部划定房企融资“三道红线”:剔除预收款后的负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比不低于1。“三道红线”出台,成为考验房企的关键,各家房企也掀起了一轮集体“降负债、降杠杆”的举动。
但从领地的财务数据看,经初步测算,其负债比率、净负债比率及现金短债比分别为80.2%、153.1%及1.1倍,“三道红线”已经踩中两条,或将限制其下一步融资能力,进而遏制其规模的快速扩张,所谓“千亿目标”是否现实值得考量。
知名地产分析师严跃进告诉红星资本局:“虽然领地提出了千亿战略,但完成效果不好;目标定太高又够不着,其实对企业成长没有什么好处。”他表示,此类房企应积极做好研究,保持战略稳定性。同时,领地项目过于集中于一地,自然是有风险的。若是遇上当地调控加码,对于房企的项目发展会有较大冲击。
他建议,此类房企需要积极对外扩张,尤其是积极布局其他城市群的相关项目。另外,负债等数据过高本身和“三道红线”有抵触,也要求此类企业后续积极降低负债,尤其是加快房屋的销售。
红星新闻记者 李伟铭
编辑 白兆鹏
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